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　　高力國際數據顯示，北京寫字樓市場第三季度空置率持續攀升到17.5%，環比上漲約1%，租金繼續下降2.6%至357元/月/平方米。戴德梁行的數據顯示，第三季度北京寫字樓空置率環比上升0.4%到16.6%，租金為348元/月/平方米。

　　雖然存在統計樣本的差異，但兩家數據都表明，疊加了疫情影響和供應高峰因素，今年北京寫字樓市場整體空置率創下十年來新高。

　　這樣的情況不僅僅發生在北京，包括上海和深圳在內的一線城市，寫字樓的空置率均呈持續攀升態勢，租金下行明顯。

　　“我們沒有用降價的手段簽約客戶”，IFC項目總經理云虹重復了一遍這句線（元/月/平方米）左右，無論是兩三年前還是今年，都是CBD區域中上等水平?！?/p>

　　IFC產權為天潤資管所有，處于長安街和CBD交匯點，總建筑面積近16萬平方米，其樓宇廣告稱租金水平為CBD區域最高。

　　一般而言，寫字樓租賃合同中每年會包含一定時長的免租期，北京市場過去通常為一年合同免租一個月。

　　“我們并沒有直接免租，而是把在約租戶后面的免租調到今年，等于整個合同期的款不變”，云虹解釋，對于沒有免租期的客戶，當月免租后會把合同期相應延長，“他在最后得多租一個月，要給租金，整個合同期價格不變?！?/p>

　　去年11月，云虹上任IFC項目經理，“今年的業績預算是我帶團隊那時做的，基本做到了一戶一價?！比ツ甑鬃龅臉I績目標，在今年的市場沖擊下，卻沒有改變。

　　“目標定了不可能改嘛，遇到困難，老板肯定要求克服困難?！币晃籌FC項目員工說。

　　“所有租戶一定要按租賃合同來，確實有兩家，一個900平方米賠了違約金縮減搬遷了，另外一家700平方米在樓內縮減到300平方米。”云虹承認。除了縮減，其新簽約的客戶名單包括蘋果研發部和富士通，和一家國內A股上市企業等，“到現在應該做了21000平方米了，每個月都有成交?！?/p>

　　逆勢成交2萬平方米為其今年新租加擴租面積，引起了很多同行的關注。也許不是每個寫字樓都有這樣的業績，但吸引和留住客戶的方式大同小異。

　　“最簡單就是降價，CBD區域有些客戶簽的租金是兩三年前較高位，降10%到20%都有可能?！币晃粚懽謽菢I內人士稱。

　　高力國際華北區董事總經理嚴區海也明顯感受到變化，“給新客戶更長的免租和裝修期，最長可以到6個月，以前北京簽約3年的裝修免租期加起來3個月，現在對一些大中型客戶最多能給到6、7個月，更大面積還可以再商量?！?/p>

　　在新簽約面積和原有的老客戶中，所有從業者默契地做出了選擇，但這并不代表沒有給新客戶讓利。

　　“我們這行，實際價格和合同價是兩件事。”一位寫字樓招商從業者直言，“想把價格做下來，有成千上萬種方法。”影響實際價格的，除了上述的合同價和免租期外，對租戶而言，還有是否贈送車位、服務費收多少等因素。

　　對寫字樓業主來說，給代理渠道的傭金也是成本。多位從業者告訴經濟觀察報，目前北京市場的代理傭金在1.5-2個多月租金不等。在供大于求的時期，包括IFC在內的多家寫字樓業主表示，接下來將提高傭金，“帶看20個客戶就是比5個客戶的成交量高，現在狼多肉少，肯定要吸引代理多推薦?！?/p>

　　寫字樓行內的一句玩笑可以更簡單地解釋業主的邏輯，“老板說，樓空一天，我一輛奧迪就沒了”，與其空著，不如止損。

　　IFC的一個新租案例，被寫在企業內刊上分享。3月上旬，面對已經去其他寫字樓準備簽約的客戶，IFC團隊通過工商信息查詢等方式了解到企業經營業務的轉型和搬遷的主要目的?？紤]到客戶搬遷的急迫性，其提出了過渡辦公租區和更靈活的租賃方案，這在其內刊上被稱為“決戰致勝時分”。

　　此外，IFC也于近期招聘了一位專職精裝工程師，負責提供裝修服務。“企業出設計方案，我們負責裝修，雖然增加了一筆成本，但省出來的裝修期可以提前收租”，云虹解釋，目前樓內已有3家租戶選擇該方式。

　　提供定制裝修施工的拎包入住方案就是服務之一，戴德梁行北中國區寫字樓主管廉峰哲解釋，這能為企業節省很大的人力物力，“企業自己做裝修的集采、韋德入口報批、施工，流程非常長。寫字樓業主在這方面更有經驗，他們為了吸引企業，承擔這部分風險也愿意提供裝修服務，加大樓宇的核心競爭力?！?/p>

　　企業更偏好能提供裝修的寫字樓，逐漸成為行業共識。一方面，韋德入口企業想減少疫情常態化下的工裝停工風險，另一方面，裝修作為帶不走的投入，在今年多變的形勢下看起來更不劃算，畢竟誰也說不好自己究竟能租多久。

　　自行裝修和委托裝修的成本差異也許并不大，重點是裝修風險被轉移了。“客戶寧愿放棄一些個性化裝修需求，或者租金的優惠，都想要能提供裝修或者有類似遺留裝修的寫字樓”，聯合辦公品牌氪空間高級副總裁龐程玲說，“比價格，現在的市場永遠有樓能比你價格低?！?/p>

　　她在4月份感受到了變化?！耙恍┗ヂ摼W大廠要的工位數量很大，從以前10到50人間，現在更多是50到500人，500人就相當于4、5千平方米，已經不是聯合辦公而是整層級的服務。另一方面，市場上非聯合辦公的二房東，就是拿項目后做些裝修，分割成更多房型對外出租的去化速度非?？?，三個月內基本招滿?！?/p>

　　今年7月，氪空間上線內部孵化品牌Kreator Space，與之前聯合辦公“二房東”模式不同，通過與寫字樓業主合作，提供物業合作、平臺招商、標準裝修定制、專業運營等服務，收取對應的租金分成和服務費。目前，其在北京海淀區某產業園代理了1萬平方米的項目，近期也幫某互聯網大廠在中關村選址，并做精裝修拎包入住服務。

　　原來的寫字樓業主，基本等著傳統5大行等代理來推薦，整個詢價過程可能需要走多輪書面函件溝通。一位IFC招商經理表示，他今年更加積極，已經去客戶公司主動拜訪過兩三次，這是之前沒有的情況。

　　相比個人能動性，“如何更快”也在考驗各個團隊的制度與效率?！昂芏嗉追蕉荚谥鲃映鰮?，一些資質比較好的大客戶在市場上只要有消息，我們都會主動拜訪來爭取機會”，一位CBD區域的港資公司從業者也提高了積極性，但相比內資公司和小團隊項目，其溝通決策的流程明顯更長，“我們也在反映這個問題，希望更快”。

　　今年客戶的決策周期明顯變長了，前述IFC招商經理告訴經濟觀察報，過去基本在2周內能解決的決策，現在最多能拖到3、5個月，“客戶的選擇更多，但預算更少，時間一長還有更多代理和同行找過去，難度大很多?！?/p>

　　這是CBD區域的情況，也是整個北京市場的寫照。不過也有例外，上地和中關村板塊呈現了逆勢上揚。

　　高力國際數據顯示，上地區域產業園今年第三季度租金環比上升至167.5元/月/平方米，空置率環比下降為9.9%，在北京寫字樓市場中“一枝獨秀”，這源自背后的市場需求。

　　字節跳動、滴滴、好未來、作業幫、貝殼、快手是被行業重復提及的企業。“都在快速擴張，而且都是1萬-2萬平方米這么大面積，很嚇人。上地的產業園交易太活躍，一個季度大概能租7、8萬平方米，而且客戶在談同一個面積，逆勢上揚沒辦法”，某業內人士透露。

　　不難理解，這一串企業名單背后代表的短視頻、在線教育等行業，在疫情之下幾乎沒受負面影響。相反，疫情反而幫其教育市場，催生業務。

　　但并不是所有互聯網企業都從中受益，相比上地，消費和文化產業更為集中的望京區域寫字樓遇冷。高力國際數據顯示，望京-酒仙橋商圈第三季度的空置率為14.9%，同比環比均上升2.2%，平均租金254.9元/月/平方米，同比下降12.3%，為北京市各商圈同比降幅第二。

　　“甲級和超甲級的抗風險能力這時候就顯出來了，因為他們的租戶企業體量更大更成熟，相比選擇乙級寫字樓的中小企業，履約能力和抗風險能力更強”，嚴區海說。

　　乙級寫字樓整體空置環比上升1.4%至14.9%左右，租金環比下降1.9%到241元/月/平方米。同時，本季度出現負13萬的凈吸納量，這意味著乙級樓宇在本季度有大量空置面積出現。

　　究其原因，一方面，隨著甲級樓宇的租金逐步降低，市場已經出現一些期望改善辦公環境的租戶從乙級搬到甲級的現象；另一方面，疫情對中小企業的持續性影響最終在三季度數據上有了明顯體現，他們開始搬遷、縮減面積或退出市場。韋德入口

　　更嚴峻的是，也許現在還不是至暗時刻，接下來的北京寫字樓市場將迎來“天量供應”。

　　高力國際判斷，在未來15個月，北京將迎來近200萬平方米的新增供應，供需失衡的態勢會加劇并延續到2021年，空置率明年將觸頂到近25%。