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　　8月2日—4日，由中國商務地產研究院與商辦互聯創辦的梧桐學院“邊運營，邊改造”課程，匯集了多位來自Gensler、遠洋集團、中海商業officezip、日本株式會社百思特、樂成中心、藍光商業經營管理公司，在建筑設計、空間運營、項目改造等領域的老師帶來的專業內容分享，內容剖析結合實際案例，深入淺出，以下是一些精華內容匯總，歡迎行業朋友閱讀分享。

　　一線城市已步入全新的“減量建設”時代，區域功能重新定位優化、資產的運營管理與增值之道為目前及未來商業地產持續發展的重要引擎，當各路諸侯紛紛搶占存量市場之時，都在為如何增值存量資產而探尋出路時，往往忽略了最基本的核心內容。

　　一座樓宇的更新價值邏輯，是通過區位價值、市場價值、現有價值、公司與社會層面的戰略價值、客戶調研結果，因地制宜，找到本項目改造的最高價值，加之以客戶為導向的差異化經營模式創新，最終形成產品，創造收益。以過往改造經驗，通過專業第三方調研機構進行數據抓取，根據需求出產品，以產品指導設計。

　　項目改造一旦正式開工，就無法回頭，所以在前期設計中，要做到精益求精，充分考慮每個細節點，從前期現場勘查到竣工驗收制定詳細的設計管理計劃，從設計公司選擇到現場落地溝通協調會，確保每個節點按計劃實施，從基礎資料分析、需求輸入、圖紙審核、現場巡查等方面嚴控保證設計質量，概念設計方案完成后，組織寫字樓領域權威人士，開展專家研討會，多維度優化概念設計。

　　想做精品城市更新項目，前期設計要做到150分，盡可能多做設計預留，最后才能做成與原設計80%還原度的改造作品，因為施工過程中，會出現眾多突發因素，導致項目設計有改動，磨刀不誤砍柴工，前期考慮越縝密，后期施工調整難度就越小。

　　城市更新，需要情懷與資本的平衡，更需要政策層面的大力協助，政府既是資源的協調者也是合作共贏者。區域產業升級、消費升級、居住品質升級......都在推動城市更新的窗口期持續開放，而政府在政策、審批、合作等層面起著關鍵因素。從明確改造的產品體系、改造范圍、設計方案，到政府政策咨詢、獲得規劃指標指導設計，整個過程中要勤與政府保持溝通，確保設計不發生太大變更。

　　當設計方案對基礎建筑指標（建筑結構、分層面積、建筑密度、容積率等）存在大幅度調整時，地方政府往往無現成的流程，同時政府的裁量自由權不一，規劃部門往往只能執行既有政策，政策空間小，當規劃部門難以判定時，則需要從主管經濟、產業、城市改造升級、投促等方面政府單位進行公關，以尋求更高層面的政府領導給予項目支持，推進項目。

　　另外，舊改項目往往處于市中心，需充分考慮噪音、垃圾清運等事宜，需與屬地居委會、街道辦事處提前溝通，對受擾居民進行安撫。消防改造前與改造后規范往往存在巨大差異，需提前與消防、審圖等單位溝通，明確消防規范要求，盡量減少對設計呈現以及經濟效益的影響。

　　改造項目往往投入了大量資金，為加快資金回籠，項目方大領導往往急于將項目推向市場，然而不管是寫字樓還是商業，人氣對于項目的初次亮相起著關鍵因素，切忌讓項目開業成為參觀打掃干凈的施工現場。

　　在項目開業前期，結合項目建筑概念設計、城市更新理念、智慧運營服務體系等多維度開展改造期的市場預熱。當開業亮相后，重點圍繞開業慶典開展推廣活動，通過線上高強度曝光與線下亮點展示相結合的方式，有效觸達行業人群，深化行業影響力，樹立自身定位形象。并通過各大論壇、行業峰會等活動，為項目在行業內持續造勢。

　　當項目達到建筑擴初設計深度時，可以啟動配套商業與寫字樓大客戶預招租。在第一次消防檢驗結束后，公共區域精裝與配套商業及寫字樓客戶同步裝修，同步開業，大部分商業面積招商成功與近20%的寫字樓客戶簽約率可為項目整體營造良好的展示形象，為后續客戶租賃打下基礎，同時，項目可多采用代理行+走進渠道并行的招商方式，結合宣傳推廣節點，密集地舉辦渠道推介會，將項目價值與合作價值不斷植入經紀人腦海中。

　　當城市更新已成為一線城市地產領域大趨勢，當co-working已成為style時，項目的周期性維護改造顯的尤為重要，項目改造后未必能快速帶來租金價格的上漲，但一定會項目在區域內的競爭力持續增強，韋德登錄任何改造的核心，都必須圍繞資產價值最大化。返回搜狐，查看更多