北京寫字樓一季度市場活躍度有所提升業主尋求快速成交租金價格持續走低
編輯:小編 日期:2024-08-08 10:11 / 人氣:
2024年第一季度,北京寫字樓租金仍在下降。4月9日,仲量聯行發布的報告顯示,2024年第一季度,北京甲級辦公樓市場空置率達11.7%,租金環比下降4.6%,為287元平方米/月。世邦魏理仕報告也顯示,一季度北京寫字樓市場空置率達22.0%,平均租金為283.3元平方米/月。
雖然租金在下降,但市場整體活躍度略有提升。一季度,北京寫字樓市場帶看量和問詢量繼續提升。仲量聯行報告顯示,一季度北京寫字樓項目平均帶看量、問詢量比2023年年末提升30%-50%。
仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮向時代財經表示,一季度出現很多企業即便不租賃新辦公室,但也會因原有辦公室租期即將到期,出于降低成本的目的,而尋找新寫字樓的情況。
在租金走低、市場活躍度提升的背景下,目前寫字樓業主采用多種方法吸引客戶簽約。
目前,在與租戶談判時,業主傾向于直接給出接近底價的租金價格,以求迅速達成交易,雙方談判時間明顯變短。
這種談判傾向明顯拉低寫字樓市場租金價格。仲量聯行報告顯示,北京寫字樓市場自2019年起進入下行周期,租金連續五年下降,目前甲級寫字樓租金回落至2011年同期水平。
據仲量聯行相關報告,2018年,北京寫字樓平均租金達到最高點,達377元平方米/月;2024年第一季度寫字樓平均租金287元平方米/月,相比最高點降幅達23.87%。
2023年第四季度起,北京寫字樓租金降幅持續擴大。2023年第二季度和第三季度,北京寫字樓平均租金分別為316元平方米/月、312元平方米/月,環比降幅分別為1.56%和1.27%。而2023年第四季度,北京寫字樓平均租金為300元平方米/月,環比降幅達3.85%。2024年第一季度,北京寫字樓租金跌破300元平方米/月,環比跌幅持續擴大。
即便租金下降,但部分到期的企業并未選擇搬遷進入新辦公室,韋德下載反而選擇了續租原有辦公室,通過縮減承租面積的方式,來降低整體租金規模。
針對租戶這種選擇,張斯亮向時代財經表示,出現這種情況是由于新租辦公室前期會在裝修方面投入費用。目前,租戶不愿意在短期內承擔更高的成本。因此即便從長期來看,新租辦公室的費用會比續租辦公室更低,但是租戶也傾向于選擇續租,而不是搬遷到新辦公室。
面對這種租戶傾向,寫字樓業主會提供裝修服務或提供裝修補貼?!安糠謽I主在承擔裝修費用后,會在租金上稍微有所上漲,以便租戶在前期不會承擔過高費用的同時,業主自身也能收回前期墊付的裝修付費用?!睆埶沽琳f。
此外,為了盡快將空置的辦公室租出去,寫字樓業主也提供了更高的中介渠道返點,以便獲得更多客戶。張斯亮表示,在一季度,寫字樓業主給中介的傭金返點在1.8%-2.5%之間,而在2018年,返點只有1%-1.5%。
今年一季度,寫字樓租戶大部分來自于內資企業,占比達94%,3000平方米以上的交易主要以國央企為主,外企租戶占比僅不到6%。張斯亮表示,目前外資企業偏保守,沒有選擇主動搬家,到期后還會縮減面積。
當下,科技行業、金融行業依舊是北京寫字樓市場主力。據仲量聯行報告,科技互聯網行業租戶貢獻了近一半的甲級辦公樓市場非續租成交。
中關村和奧林匹克區域發生了若干筆3000-5000平方米面積段的科技互聯網行業租賃成交,租戶包括半導體、游戲等細分領域企業。
世邦魏理仕報告顯示,一季度,在保險和基金類租戶搬遷的影響下,金融行業成為租賃主力,租賃面積占比達31%。TMT行業排名第二,面積占比為21%,以應用軟件、云計算和大數據等領域企業2000平方米以下小面積的需求為主。消費品制造業因為有較大面積的搬遷交易,排名第三。
未來,寫字樓租賃價格可能繼續下降,市場競爭依舊激烈。張斯亮表示:“為了吸引有限的租賃需求,預計項目之間的價格競爭將非常激烈。高品質辦公面積的租金將持續下降,并逐步趨近于僅包括運營與財務利息成本的辦公物業底線價格。對于租戶,租金下降顯著降低了在京企業的運營成本支出,也為企業帶來了更多搬遷整合、品質升級的機遇。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部負責人袁慧則表示:“未來六個月,預計全市無新增項目入市,租戶的選址機會將主要集中于存量樓宇。短期內,業主對需求存量的競爭將推動甲乙級寫字樓租金均出現下調。“長期看,北京市政府近期出臺的促進創業帶動就業行動、高精尖和中小企業發展資金實施指南等政策有望提振企業信心,推動年內需求復蘇和空置去化。”
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