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　　隨著青島經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，寫字樓市場成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。受市場環(huán)境影響，業(yè)主繼續(xù)“以價(jià)換量”，二季度青島甲級(jí)寫字樓市場月租金水平環(huán)比下降至103.04元/平米，嶗山CBD租金最高。7月3日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在不少企業(yè)為了降本增效，會(huì)選擇降租減租，帶精裝修和家具的寫字樓更受歡迎。戴德梁行山東區(qū)總經(jīng)理韓冰認(rèn)為隨著大量新項(xiàng)目的入市將拉升青島全市甲級(jí)寫字樓空置率，租金水平或?qū)⒗^續(xù)下探，預(yù)計(jì)2024年市場將繼續(xù)承壓。

　　7月3日，戴德梁行發(fā)布《2024年第二季度青島寫字樓市場概況》，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，業(yè)主繼續(xù)“以價(jià)換量”，二季度青島甲級(jí)寫字樓市場月租金水平環(huán)比下降至103.04元/平米。

　　青島寫字樓市場主要集中在市南、市北和嶗山區(qū)三大核心區(qū)域。其中，嶗山CBD租金最高，二季度整體租金水平較一季度有所下降，月租金均價(jià)為114.66元/平米，空置率最高，為31.59%。市北CBD租金最低，租金水平較第一季度略有下降，月租金均價(jià)為90.07元/平米，空置率最低，為16.88%。市南CBD寫字樓存量最高，為74.69萬平米，租金水平呈現(xiàn)小幅度下降，月租金均價(jià)為103.66元/平米，空置率為24.8%。

　　二季度寫字樓凈吸納量錄得1858平米，韋德平臺(tái)帶動(dòng)空置率環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)至24.6%。凈吸納量是評(píng)估寫字樓市場健康狀況的重要指標(biāo)。凈吸納量的增加通常意味著市場需求活躍，租賃活動(dòng)頻繁，這有助于降低空置率，提升市場信心。

　　“整體來看，青島的寫字樓租賃市場略有回暖。就市場存量來看，隨著海天中心和國際金融中心的入市，青島的寫字樓市場出現(xiàn)了‘井噴’，有望提升甲級(jí)寫字樓市場的整體品質(zhì)。”戴德梁行山東區(qū)總經(jīng)理韓冰解讀說。

　　“目前來咨詢的客戶明顯增多，但成交周期卻延長了。因?yàn)橛胁簧倏蛻羧ロ?xiàng)目實(shí)地查看后選擇觀望，有的企業(yè)審批流程復(fù)雜，有的企業(yè)為了降低成本做決定變得更加謹(jǐn)慎。”戴德梁行項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部高級(jí)經(jīng)理劉昊介紹說，目前最短的租賃成交周期需要5~6個(gè)月。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在不少企業(yè)為了縮減成本，會(huì)選擇降租減租，帶精裝修和家具的房源更受歡迎。

　　“不少公司為了降低成本，會(huì)選擇換到租金更低一點(diǎn)的地方辦公，要么在同區(qū)域減少辦公面積，要么換到其他區(qū)域，比如從市南區(qū)換到市北區(qū)。”樂遠(yuǎn)商業(yè)部經(jīng)理李玉婷說，她每天帶看1～2組客戶，韋德平臺(tái)面對(duì)的多是一些老客戶或房東轉(zhuǎn)介紹來的客戶，客戶信任度高，成交周期相對(duì)短一些。“有意向客戶一般1~2個(gè)月就能成交。如果是小公司，成交周期會(huì)更短，但也遇到過一位客戶，成交面積大，公司審批流程又復(fù)雜，那一單用了將近半年時(shí)間。”

　　現(xiàn)在客戶大多提倡“降本增效”，更傾向于選擇性價(jià)比高的寫字樓作為辦公場所。劉昊表示選擇寫字樓時(shí)，客戶更喜歡選擇帶裝修的房源，因?yàn)檫@樣可以減少后期的裝修成本，再者項(xiàng)目提供的品質(zhì)是否能跟公司形象相匹配，以及服務(wù)水平的高低程度也很受關(guān)注。

　　青島的每個(gè)寫字樓板塊各有特色，形成的垂直產(chǎn)業(yè)聚焦各有千秋。“總的來說，市南浮山灣板塊，總部企業(yè)占比高，入駐企業(yè)多為金融、航運(yùn)和高端服務(wù)類企業(yè)。金融企業(yè)更喜歡扎堆嶗山金家?guī)X板塊，高新科技類企業(yè)喜歡落戶在株洲路產(chǎn)業(yè)園。市北CBD則匯聚著人力資源企業(yè)、新媒體、網(wǎng)紅直播類等企業(yè)。”劉昊分析說。

　　報(bào)告顯示，租賃成交方面，二季度中TMT（科技、媒體、通信）類企業(yè)和零售類企業(yè)占總租賃面積的31%和29%。

　　海天中心二季度成交零售類客戶較多，被一家服飾商貿(mào)公司租賃了1300平米寫字樓；TMT類企業(yè)在卓越世紀(jì)中心等寫字樓租賃了較大辦公空間，其中卓越世紀(jì)中心被一家直播公司租賃了500平米寫字樓，中海大廈被一家生物科技公司租賃了1000平米寫字樓。

　　“整體來看，金融和TMT類企業(yè)依然是青島寫字樓市場上的承租主力。從租戶的種類來看，二房東和聯(lián)合辦公的形式越來越多，這類業(yè)務(wù)不降反升，可能跟一些公司的風(fēng)控、降本增效有關(guān)。目前來看，產(chǎn)業(yè)類客戶還不是特別多。”韓冰說。

　　隨著保利天珺中心和海信大廈即將入市，2024年下半年，預(yù)計(jì)有3萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓將投放市場。未來四年，青島寫字樓市場將有42萬平方米的新增供應(yīng)投放市場，其中包括銀豐財(cái)富廣場、綠城深藍(lán)中心、元宇宙產(chǎn)業(yè)大廈等項(xiàng)目。

　　韓冰認(rèn)為隨著大量新項(xiàng)目的入市將拉升青島全市甲級(jí)寫字樓空置率，租金水平或?qū)⒗^續(xù)下探。由于當(dāng)前青島寫字樓市場仍處于供大于求的局面，市場尚未觸底。預(yù)計(jì)2024年市場將繼續(xù)承壓。短期內(nèi)企業(yè)租戶仍以降本增效為目標(biāo)，選擇租金相對(duì)便宜的區(qū)域。

　　展望未來，隨著國家政策的支持及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐步向好，科技創(chuàng)新政策的逐步出臺(tái)落實(shí)，或?qū)⑽嗟目萍紕?chuàng)新企業(yè)入駐青島，促進(jìn)青島甲級(jí)寫字樓市場的回暖。

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