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　　位于浦東新區惠南鎮拱秀路1026弄的民樂城惠桐苑D10小區是一個共有產權房小區，自去年11月交房以來，居民們陸續投入了裝修工作。然而，越來越多的居民發現，在申請裝修時，物業要求先交一筆2000元的“設施設備使用保證金”，才提供裝修許可證。

　　“保證金”究竟保證了什么？物業是否有權收取保證金？退還標準又是什么……對于這筆保證金，居民有無數的問號。

　　2016年，小北（化名）通過街道申請了民樂城惠桐苑D10小區的共有產權房。2020年11月交房后，小區居民陸續投入裝修。但很快大家發現，在辦理裝修許可證時，居民在簽署裝修協議之余，還需要向物業交2000元的設施設備使用保證金。而垃圾清運等服務費用，則是另外收取，并不包含在保證金內。

　　小北還發現，有鄰居提出，因為自家裝了外開門，在申請退還這筆保證金時遇到了困難。

　　“我們不知道這個保證金保證得是什么，也很好奇，為什么裝了外開門就可能退不了保證金。”

　　居民潘杰（化名）告訴記者，他第一次看到這筆保證金的出現，是在交房時領取的《業主手冊》上。

　　記者在《業主手冊》中的《房屋裝飾裝修管理規定》內看到，業主需要“持繳費通知相關費用”。《房屋裝飾裝修管理規定》內還列明了收費項目和收費標準，其中就包括2000元的設施設備保證金。

　　“就是辦理裝修資格證的時候必須要繳納，不然就不給辦，而且據我了解裝修協議上還加了一句‘入戶門不得外開’。”潘杰直言，手冊是交房時一起給的，當時是集體交房，手續都辦理得很急促，“就是流水線不停地簽字，估計沒有人有時間詳細看里面的內容。”

　　留意到這筆保證金后，潘杰也詢問過物業，“他們回復說是怕裝修期間使用設備損壞，我當時就提出了質疑，‘照這樣，我以后乘坐電梯是不是也要交付押金才能坐’？”

　　已經辦理了裝修許可證的居民小米（化名）對記者表示，她在辦理裝修時也繳納了2200元，并拿到了兩張收據。

　　收據顯示，有2150元為設備設施保證金、許可證押金、出入證押金，另有50元為工本費。

　　“我現在因為還在裝修，還沒有去物業退押金，但有鄰居說押金沒有直接退，說是抵充物業費了。所以，我現在也搞不清楚能不能退。”小米擔憂地說道。

　　小米回憶，在辦理裝修時，她還收到一份告知書，“告知書上列了一些注意事項，比如不能敲承重墻等等。”

　　記者看到，告知書上明確提出：“入戶門不得改變原開方向。”也就是說，居民裝修時不得將該房屋入戶門原有的內開方向改為外開。但在這一點上，不少居民都直呼為難。

　　“這個小區房型本來就小，一梯4戶，大家都希望把門外開。”小北說，更重要的是，該小區的連廊是個開放式的連廊，每層樓1室和4室的居民都直接面對開放空間，“內開門的話，冬天一開門，外面的冷氣馬上就進來了”。

　　小米則表示，因為自己家的入戶門直接面對開放式走道，一下雨，飄進來的水就會打濕入戶門，“如果設計成內開，雨水直接就飄進來了。”

　　針對居民的困惑，5月27日，該小區物業公司——上海中建東孚物業管理有限公司民樂城項目工作人員回應稱：“我們收保證金的初衷是對公共區域和公共設施設備的（完好）進行保障，因為公共區域這一部分其實很難維護，在裝修過程中，一些施工人員可能會導致設備損壞，那么我們在收取費用的同時，其實也是想對這類情況做一個約束。”

　　上述物業工作人員表示，交房時，業主簽收的《業主手冊》中，這筆“設施設備使用保證金”就已經列明，業主來辦理裝修許可時，簽署的《房屋裝飾裝修服務管理協議書》也列明了這筆保證金及金額。

　　至于為什么金額是2000元，該物業工作人員解釋：“這是我們公司的慣例，我自己的理解是，綜合看這個小區的基礎設備價格進行的核算。”

　　當記者問到物業是否會向業主出示保證金所保證內容的清單時，物業工作人員表示：“這個不會，因為公共區域設施設備涵蓋的面太廣了。”

　　隨后，該工作人員向記者出示了《業主手冊》，其中注明，驗收合格3個月后，由業主或裝飾裝修負責人憑借押金繳納收據，到物業服務中心辦理退還押金，“大多數業主驗收合格后1-2個月就可以拿到退還的保證金，我們會根據他交這筆保證金時的路徑原路返還。”

　　該物業工作人員還提到，如果業主確實在施工過程中撞壞了公共設備，那么物業會請第三方維保單位報價，業主或裝修公司可以和第三方協商結算，“遇到有些業主不愿意結算，那就只能從這個保證金里面扣。”

　　對于有業主提出的由于外開門，保證金沒有原路返還，該物業工作人員表示應該不會有這樣的情況。

　　他說，《業主手冊》明確規定了嚴禁私自改變樓宇原有外觀、外窗、戶門，的確不允許業主把門外開，原因是擔心外開門堵塞消防通道。但考慮到正對連廊的入戶門如果內開，的確會飄進雨水、泡壞地板等情況，所以一般不會真的扣除保證金。

　　靜安區達安花園小區居民告訴記者，多年前，業主裝修就要繳納一筆2000元的裝修保證金，且至今依然在收取。

　　達安花園小區的物業管理方——景瑞物業達安花園項目一名曹姓工作人員說，上家物業管理該小區時就有收取裝修保證金的做法，景瑞物業接手后對此進行了延續。

　　“我們收錢其實并不是目的，更多的是要提醒業主，讓他們知道在這個過程中要去督導裝修單位，愛護公共設施設備，尤其是要避免違章裝修。”

　　曹姓工作人員坦言，現在的裝修工人或裝修單位質量參差不齊，往往在裝修過程中會出現損壞電梯等公共設備的現象，“實際上，我們物業在管理過程中，也缺少這樣一方面的抓手”。

　　他向記者表示，業主在辦理裝修許可時，物業會和業主簽《裝修協議》，“但是具體裝修協議里面可能并沒有涉及到具體的保證金，但在業主在辦理裝修手續時，我們的客服人員會跟業主來做這方面的交代。”

　　曹先生說，物業根據小區的業主大會規約，以及法律法規明確禁止的裝修事項，再結合小區實際情況，在《裝修協議》中明確約定了裝修應當遵守的事項，“業主裝修都符合的話就會退還這個押金，如果不符合的話就會要求整改，如果他整改到位了就會在15個工作日內原路退還保證金”。

　　那么，作為已有業委會的小區，收取裝修保證金是否經過了業主大會同意呢？曹先生給出了否定的答案。

　　上海融孚律師事務所合伙人楊維江律師表示，根據上海市房屋管理局《關于加強本市住宅物業管理區域物業服務企業履行裝修管理工作職責的通知》，事先在《臨時管理規約》里沒有約定，就不能收保證金。

　　上海市錦天城律師事務所宋安成律師認為，法律沒有明確規定禁止收裝修保證金，但“最好還是有約定”。

　　物業專家黃友健表示，按照目前的規定，如果小區的業委會還沒成立，開發商和物業簽訂的《臨時管理規約》里明確寫到有保證金才能收取，且這個《臨時管理規約》應當出現在購房合同的附件中。

　　如果小區有業主大會，在業主大會通過的《管理規約》里，如果約定了要交裝修保證金，那么遵從約定；如果沒有約定的，則物業無權收取。

　　黃友健認為，如今惠桐苑的情況，屬于在《臨時管理規約》中沒有寫明有這筆保證金，業委會也沒有成立，物業和業主是在《裝修協議》里進行了約定，這樣的情況是有爭議的：“你說這是約定吧，也確實是約定，但嚴格來講，是不符合《關于加強本市住宅物業管理區域物業服務企業履行裝修管理工作職責的通知》精神的。”

　　上海市物業行業服務協會政策研究室一位高姓工作人員表示，《關于加強本市住宅物業管理區域物業服務企業履行裝修管理工作職責的通知》已經明確規定：物業服務企業不得擅自收取裝修管理保證金，但本物業管理區域內作為銷售合同附件的《臨時管理規約》或經業主大會同意的《管理規約》對收取裝修管理保證金另有約定的，從其約定。

　　“因此，（前期物業管理的小區）如果《臨時管理規約》里沒寫到有裝修保證金，就不能收保證金。如果要收，根據規定，也要等業委會成立后，經業主大會同意。”

　　浦東新區惠南鎮房管辦工作人員唐凌杰告訴記者，關于該小區業主反映物業收取2000元保證金的情況，他們也收到過類似的投訴。

　　他表示，根據2020年1月1日起施行的上海市房屋管理局《關于加強本市住宅物業管理區域物業服務企業履行裝修管理工作職責的通知（滬房規范〔2019〕12號）》，物業服務企業不得擅自收取裝修管理保證金，但本物業管理區域內作為銷售合同附件的《臨時管理規約》或經業主大會同意的《管理規約》對收取裝修管理保證金另有約定的，從其約定。

　　“目前，惠桐苑還是前期物業在管理，需要業主入住率達到一定條件才能成立業委會，所以主要看《臨時管理規約》是否有約定。”唐凌杰說。

　　然而，針對《臨時管理規約》中是否列清這筆保證金的存在，物業給出了否定的答案。記者翻閱該小區房屋預售合同附件的《業主臨時公約》，也未見提出過這筆保證金。

　　對此，韋德APP惠南鎮房管辦回應：“目前，我們已開具整改單要求物業進行整改，要求限期內退還業主相關保證金錢款。”